ОБЩЕСТВОЭКОНОМИКАПОЛИТИКАПРОИСШЕСТВИЯКУЛЬТУРАТУРИЗМСПОРТВ МИРЕНЕДВИЖИМОСТЬ
Фоторепортажи | Погода | Работа | Комментарии | Форум | Карта | Подписка | Реклама | Об агентстве

Сочи с рекордами и без

8 февраля 2010, понедельник, 14:43 – СОЧИ-24

Рынок коммерческой недвижимости в его современном понимании начал формироваться в Сочи сравнительно недавно.

Наибольшим спросом по-прежнему пользуются небольшие офисные и торговые помещения, а высококачественные складские комплексы отсутствуют как класс. Пожалуй, лучше всего в городе развит гостиничный сегмент рынка коммерческой недвижимости, поскольку исторически Сочи обладает статусом курортной столицы России.

Прицел на средний класс

Сегмент офисной недвижимости в Сочи до недавнего времени был практически неразвит. Компании, работающие в городе, арендовали некачественные офисные помещения класса C и ниже. Как правило, это реконструированные помещения в административных зданиях и встроенно-пристроенные - в жилых домах.

Первые качественные офисные объекты появились в Сочи с вводом в 2003 году первого бизнес-центра класса В «Панорама» площадью 1,8 тыс. кв. м. Затем в 2006 году открылись бизнес-центры «Сокол» (1,1 тыс. кв. м), «Олимпийский» (7 тыс. кв. м), в 2008-м - «Gorky-центр» (2,9 тыс. кв. м) и офисное здание на Кубанской улице (6,2 тыс. кв. м). А офисные площади А-класса появились здесь только в прошлом году - в составе торгово-офисных центров «5 колец» (2,3 тыс. кв. м) и «Александрия» (2,1 тыс. кв. м).

По оценкам аналитиков Macon Realty Group, сегодня общий объем рынка качественных офисных площадей в Сочи составляет чуть более 23 тыс. кв. м. Из них на офисы класса А приходится 8% площадей, В-класса - 34%. Большую долю по-прежнему занимают офисные помещения категории С и ниже - около 58% рынка.

В настоящее время в городе возводятся еще по два бизнес-центра классов А и В общей площадью 46 тыс. кв. м и 9,9 тыс. кв. м соответственно. Реализация этих проектов должна завершиться к 2012 году, и объем предложения высококлассных офисов в Сочи достигнет отметки в 80 тыс. кв. м, увеличившись таким образом сразу в три раза. При этом на рынке значительно вырастет доля офисных площадей класса А - до 45%.

Сегодня наибольшим спросом у сочинских компаний, по данным экспертов, пользуются небольшие помещения площадью до 35 кв. м. При этом минимальная офисная площадь, предлагаемая в большинстве качественных объектов в аренду, составляет 50-80 кв. м. «Естественно, такая ситуация не способствует повышению спроса на помещения. В сочинских бизнес-центрах классов А и В сейчас свободно до 30% площадей. А с сентября прошлого года этот показатель для объектов В-класса увеличился более чем в шесть раз», - констатирует генеральный директор компании Macon Realty Group Илья Володько. По его словам, офисные центры класса А в этом отношении пострадали меньше: «На таких объектах уровень вакантных площадей практически не меняется, поскольку арендаторы, заинтересованные в офисах данного класса, даже несмотря на кризис освобождать их не готовы».

В последние годы, в связи с подготовкой к Олимпиаде-2014, в городе наблюдался достаточно высокий уровень деловой активности. Все больше компаний проявляли интерес к существующим офисным объектам, соответственно, росли арендные ставки. Максимум был зафиксирован в сентябре прошлого года - аренда офиса класса В стоила 2150 руб. за кв. м. Однако к январю этого года под влиянием кризисных экономических явлений платежеспособность арендаторов снизилась. Поэтому, чтобы удержать имеющихся и привлечь новых, собственникам офисных помещений пришлось пойти на снижение цен. Наименьшее снижение при этом также зафиксировано в сегменте офисов класса А - с сентября прошлого года арендные ставки здесь уменьшилась лишь на 7%, что связано с наличием в объектах данного класса стабильного пула арендаторов. Например, 40% офисных площадей комплекса «Александрия» арендуют представительство РЖД и подразделение олимпийского Оргкомитета. Эти организации арендовали помещения на перспективу, став своеобразными «якорями», формирующими высококлассный имидж бизнес-центра, и тем самым поддерживая высокий уровень арендных ставок.

Владельцам офисов класса В пришлось пойти на гораздо большие уступки арендаторам. В этом сегменте арендные ставки с сентября прошлого года снизились на 37%.

В целом же офисы класса А сдаются сегодня в Сочи по средней цене 2 650 руб. за кв. м, а класса В - 1 355 руб. за кв. м. Размер скидок по арендной плате может достигать до 35% от установленной изначально.

Проверено временем

Рынок торговой недвижимости Сочи долгое время наращивал объемы за счет увеличения количества некачественных площадей. По мнению экспертов, с 1962 по 2004 год в Сочи функционировал только один торговый объект, который (с некоторыми оговорками) можно назвать качественным - это ЦУМ (торговая площадь - более 5 тыс. кв. м). В 2004-м к нему прибавился небольшой торговый центр «Колизей» (1,8 тыс. кв. м). Более современные торговые комплексы появились в городе только в 2007-м, когда открылся торгово-развлекательный комплекс «Новый век» (4,3 тыс. кв. м) и торгово-офисного центра «Пять колец» (1,3 тыс. кв. м). В прошлом году в городе ввели в эксплуатацию еще два качественных объекта - «Московский ЦУМ» (3 тыс. кв. м) и торгово-деловой центр «Александрия» (13,8 тыс.). Таким образом, сегодня в Сочи функционируют всего шесть качественных торговых объектов.

В связи с этим дефицит предложения на сочинском рынке существовал всегда, поэтому арендные ставки на торговые помещения были завышены, а заполняемость сохранялась на высоком уровне. Ситуация еще больше обострилась после объявления Сочи столицей Зимних Олимпийских игр 2014 года. Однако в условиях кризисных экономических реалий с осени прошлого года активность ритейлеров несколько поуменьшилась. В результате заполняемость торговых помещений сократилась примерно на 10%. «В основном с рынка ушли слабые игроки, не имеющие внятных концепций, ассортимента и продуманной ценовой политики. В большинстве своем это небольшие местные компании, управляющие мультибрендовыми магазинами. Среди брендовых магазинов (в том числе управляемых по франчайзингу) федеральных сетей ситуация более стабильная, большинство таких арендаторов сохранили свои места. В среднем же сочинские торговые центры сейчас заполнены на 90%», - комментирует Илья Володько.

Так же как в офисном сегменте, в сфере торговой недвижимости Сочи сегодня прослеживается тенденция к уменьшению занимаемой одним арендатором площади. Наибольшим спросом пользуются помещения в 15-30 кв. м. Впрочем, применительно к крупноформатным магазинам этого сказать пока нельзя.

Ставки аренды торговых помещений с сентября 2008 года на сочинском рынке снизились в различных торговых центрах от 5% до 30%, и средняя цена аренды сейчас составляет 2 051 руб. за кв. м в месяц.

Местный дефицит

Санаторно-курортный комплекс Сочи, по данным компании BlackwoodReal Estate, сегодня включает в себя около 600 различных учреждений. При этом к категории 5* относятся всего четыре объекта на 400 номеров: гостиницы «Гранд Отель & SPA Родина» и «Гранд Отель Поляна», а также санатории «Черноморье» и «Одиссея». К классу 4* эксперты относят семь объектов в совокупности имеющих 1 131 номер. Среди них отели Marines Park Hotel, «Рэдиссон САС Лазурная Пик Отель» и др.

Половина гостиниц высоких категорий располагает небольшим номерным фондом - до 60 номеров. Менее 200 номеров имеют 30% гостиниц. Самая крупная городская гостиница - Marines Park Hotel - располагает 447 номерами.

«Стоимость проживания в отелях Сочи зависит от местоположения объекта, его категории, типа, а также перечня оказываемых услуг. Традиционно дороже всего номера в гостиницах и санаториях Центрального района. Дело в том, что здесь расположены не только основные городские достопримечательности (Дендрарий, Парк культуры и отдыха «Ривьера», Морской порт), но и большая часть курортной инфраструктуры - рестораны, кафе, аттракционы, музеи», - поясняет директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Real Estate Ольга Широкова. Чуть меньше, по ее словам, нужно платить за номер в гостинице в Хостинском районе, а стоимость проживания в Лазаревском и Адлерском районах ниже среднего уровня по Сочи, поскольку они расположены в отдалении от центра города.

Собственно, состав гостиничного сектора Сочи достаточно разнообразен. Он представлен как мини-гостиницами, так и пятизвездочными отелями, поэтому разброс цен в этом сегменте рынка наиболее значителен. Например, в сезон проживание в отеле «Виталина», имеющем категорию 2*, обойдется от 1 тыс. руб. с человека за стандартный номер, а апартаменты Ralph Lauren в пятизвездочном отеле клубного типа «Гранд Отель & SPA Родина» можно будет снять за 160 тыс. руб. в сутки.

По оценкам экспертов, дешевле всего обходится в Сочи проживание на базах отдыха: в среднем - 800 руб. в сутки за койко-место в стандартном номере и 1 100 руб. - в номере повышенной комфортности. Они отличаются минимальным набором мебели и, зачастую, отсутствием санузла. Гораздо больше придется платить за номера в домах отдыха и пансионатах: 2 100 и 2 750 руб. в сутки соответственно. Здесь к услугам отдыхающих - трехразовое питание, санузел, телевизор и холодильник в каждом номере.

Размещение в санаториях и оздоровительных комплексах в целом обходится не дороже, чем в пансионатах, однако, помимо гостиничного обслуживания, здесь предоставляют полноценный курс лечебных процедур и консультации врачей, которые обычно включены в стоимость. С учетом лечения средняя стоимость размещения в санаториях составляет 2 400 руб. в сутки за человека в стандартном номере и 3 300 руб. в номере повышенной комфортности.

По данным сочинской администрации, в июне этого года на курорте отдохнули 250 тысяч человек - это на 11% больше, чем в прошлом году. Наибольшим спросом у отдыхающих пользовался Лазаревский район. «Это отчасти связано с традиционно более низкой стоимостью размещения в этом районе. А вот спрос на гостиничные объекты Центрального и Адлерского районов сейчас ниже, - поясняет Илья Володько. - На начало июля средняя загрузка гостиниц в центре Сочи составила 85%. Причиной снижения спроса стала высокая стоимость размещения и опасения отдыхающих оказаться в эпицентре олимпийской стройки».

Девелоперам, планирующим инвестиции в курортный комплекс Сочи, эксперты рекомендуют дальше развивать направление качественного номерного фонда. При этом можно модернизировать существующие гостиничные номера или возводить новые качественные объекты с развитой инфраструктурой и единой концепцией. Причем и тот и другой путь вполне могут быть реализованы на базе существующих гостиничных комплексов - примеры реконструкции советских объектов в Сочи существуют. По мнению Ольги Широковой, при определении класса планируемых объектов необходимо учитывать перспективы развития города: «При всех позитивных изменениях, здесь происходящих, Сочи пока является дорогим городом. Поглотит ли рынок в перспективе большое количество отелей высокой категории, пока неизвестно».

СОЧИ 24

Источник: BYBANNER.COM


  Комментарии: 0   Версия для печати  Подписаться на новости  На главную
ЭКОНОМИКА: ГЛАВНЫЕ НОВОСТИ
ЭКОНОМИКА: ПОСЛЕДНИЕ НОВОСТИ
Ещё →  
24-1-2018, 23:24
Санкции спасут Черное море от Роснефти

"Роснефть" рискует потерять ключевого стратегического партнера, с которым планировала осваивать нефтегазовый шельф Черного моря..»

11-8-2015, 12:50
Убытки РЖД от сочинских ливней оплатит СОГАЗ

Страховая Группа «СОГАЗ» произвела выплату неоспоримой части ущерба в размере 15 млн рублей в связи с повреждением объектов инфраструктуры ОАО «РЖД» в результате ливневых дождей в городе Сочи..»

19-12-2013, 15:34
Власти Сочи подали в суд на НПО «Мостовик»

Власти Сочи намерены взыскать 805,5 миллионов рублей с НПО «Мостовик» за срыв сроков сдачи олимпийских объектов..»

18-12-2013, 11:58
Мэрия «вытрясла» из арендаторов 240 млн рублей

Администрация Сочи через суд намерена собрать с арендаторов-должников 1 миллиард 800 миллионов рублей ..»

18-12-2013, 11:09
Эвакуировали автомобиль – заплати в два раза больше

Власти решили расчистить улицы Сочи от автомобилей, увеличив количество эвакуаторов и тарифы на их услуги. Новые парковки открывать не спешат..»

17-12-2013, 17:35
Средняя зарплата в Сочи достигла 30 тысяч рублей

Уровень средних заработных плат в Сочи превысил средний уровень оплаты труда в Краснодарском крае..»

17-12-2013, 13:11
Медведев «подарил» городу Сочи 86 земельных участков

Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев бесплатно передал в муниципальную собственность Сочи 86 земельных участков..»

12-12-2013, 16:39
Сочинцы ждут повышения зарплат

Каждый второй трудоустроенный сочинец ждет в новом году повышения зарплаты, а каждый третий – повышения в должности..»

ПОПУЛЯРНЫЕ МАТЕРИАЛЫ
ОБЩЕСТВОЭКОНОМИКАПОЛИТИКАПРОИСШЕСТВИЯКУЛЬТУРАТУРИЗМСПОРТВ МИРЕНЕДВИЖИМОСТЬ
Фоторепортажи | Погода | Работа | Комментарии | Форум | Карта | Подписка | Реклама | Об агентстве
Размещение рекламы в «СОЧИ 24»
Прайс-лист, (8622) 37-62-16, info@sochi-24.ru
Редакция: news@sochi-24.ru
Архивы за 2017, 2016, 2015, 2014, 2013, 2012, 2011, 2010, 2009 гг.
2009–2013 © Информационное агентство «СОЧИ 24»
ИА «СОЧИ 24», св-во регистрации СМИ ИА № ФС 77-44763
Материалы агентства могут содержать информацию 18+
При цитировании гиперссылка на «СОЧИ 24» обязательна.
«СОЧИ 24» - это оперативные новости Сочи
и аналитика, фоторепортажи, погода в Сочи,
форум, работа в Сочи.