Технологии рынка: Статус обязывает

Статусы Сочи и Краснодара не могли не оказать влияния на генпланы городов. Краснодар как столица края будет расти вширь за счет пригородов, а облик будущего Сочи определит Олимпиада-2014, пишет газета "Ведомости".

В целом участники рынков недвижимости положительно оценивают принятие генпланов: теперь им понятны правила игры. Отдельным собственникам земельных участков принятие генплана позволит повысить инвестиционную привлекательность их активов, замечает гендиректор Macon Realty Group Илья Володько: стоимость земель сельхозназначения, за счет которых будут развиваться города, возрастет.

Город для спорта и отдыха
Проект действующего генплана Сочи (принят в июле 2009 г.) подготовили московский институт «Гипрогор» и питерский Институт урбанистики. Сочинцы шутя причисляют к авторам многострадальной схемы территориального планирования Олимпиаду-2014. План города действительно разрабатывался во многом исходя из нужд олимпийской стройки, говорит ведущий аналитик Cushman & Wakefield Татьяна Дивина.

Главная цель, декларируемая генпланом, — превращение Сочи в спортивный, туристический и деловой центр мирового уровня. Помимо строительства большого количества спортивных объектов план предусматривает развитие дорожного строительства и модернизацию инженерно-транспортной инфраструктуры. «Их недостаточная мощность считается одним из основных сдерживающих факторов олимпийской стройки, и этому пункту в документе уделяется значительное внимание», — отмечает Дивина. Повышение мощности инженерных систем в дальнейшем станет основой для развития города, уверены авторы генплана.

Планом заложено трехкратное увеличение жилищного фонда Сочи к 2032 гг.: предполагается, что личное пространство каждого сочинца вырастет до 38 кв. м, а жилищный фонд — до 20 млн кв. м за счет строительства нового и замещения ветхого и аварийного жилья в объеме 13,4 млн кв. м. Границы города расширятся с 17 700 до 22 250 га за счет присоединения сельхозземель и земель Гослесфонда. Развитие Сочи как мирового туристического центра базируется на формировании восьми курортных районов (Магри, Лазаревского, Головинки, Лоо, Сочи-центра, Хосты-Кудепсты, Адлера, Красной Поляны), а решить проблему сезонности курорта планируется за счет строительства многопрофильных центров туристического обслуживания. К 2032 г. количество мест размещения должно вырасти более чем в 3 раза до 220 000.

По словам директора по градостроительству «Гипрогора» Игоря Шнайдера, генплан предусматривает «углубление города в горную полосу». Прибрежная территория, по его словам, должна быть предназначена для туристов и занята в основном парками и санаторно-курортными комплексами. Установлена этажность застройки — не выше шести этажей в центральной части города.

17 лет без плана
Предыдущий генплан Сочи был принят в 1967 г. на 25 лет. О необходимости нового чиновники задумались еще в конце 1980-х гг., но подготовленный проект был отправлен на доработку, которую так и не удалось завершить. С 1992 г. Сочи развивался без официально утвержденной схемы территориального планирования. Нынешний генплан принят после двухлетнего обсуждения и утверждения на различных уровнях. «А если бы не было Олимпиады в ближайшей перспективе, генплан мог так и остаться в планах», — иронизирует член общественного совета Сочи Юрий Дзагания.

«В российской властной системе процессы согласований практически всегда проходят болезненно и долго, и даже сейчас не все разногласия по принятому генплану сняты, — говорит Илья Володько. — Например, против его принятия выступало Минприроды РФ, которое считает невозможной застройку части территории Сочинского национального парка». Но администрация Сочи настаивает, что «спорные» территории еще в 1977 г. были определены как городские и могут быть использованы для строительства.

В генплане предусмотрено обеспечение природоохранных мероприятий для минимизации отрицательного воздействия олимпийского строительства на экологию региона, отмечает руководитель департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Юрий Рысин. Однако экологические организации с рядом позиций генплана категорически не согласны.

«Территории Сочинского национального парка и Кавказского биосферного заповедника, которые генплан определил под застройку, представляют высокую экологическую ценность, — говорит представитель Всемирного фонда дикой природы в России Игорь Честин. — Строительство на этих землях нарушает Конвенцию о всемирном природном и культурном наследии ЮНЕСКО, Земельный кодекс и закон «Об особо охраняемых природных территориях». По словам Честина, качество строительства крайне низкое, уже нанесен огромный ущерб окружающей среде, а компенсационные меры в большинстве своем неадекватны. С аналогичными заявлениями выступали и представители Greenpeace. «Сочинские Олимпийские игры уже никогда не станут зелеными», — считает Честин.

По мнению Володько, отсрочила принятие документа и кадровая чехарда в сочинской администрации: за период подготовки генплана в городе сменилось несколько мэров.

Краснодар, как и Сочи, в последние годы застраивался хаотично, девелоперы при выборе участка не всегда учитывали возможности транспортной инфраструктуры и коммунальных сетей, объясняет эксперт, представитель GVA Sawyer в Краснодарском крае Евгений Панасенко.

Не без изъяна
Если принятие генпланов и повысило привлекательность земель в глазах инвесторов, то для некоторых девелоперов ситуация, наоборот, стала менее приятной. Неожиданно в документ не вошел амбициозный проект искусственного острова «Федерация» площадью 330 га в акватории Черного моря питерской «М-индустрии» (инвестиции оценивались в $6 млрд).

С принятием генплана многим девелоперам стало в принципе неинтересно работать в Сочи, ведь самая лакомая — центральная часть города теперь имеет ограничение этажности строительства, говорят эксперты. Так, «Система-галс» пришлось пересмотреть проект комплекса «Камелия», снизив его высотность с 50 до разрешенных шести этажей, вспомнил Панасенко. «Многие из них пересмотрели проекты еще до принятия генплана по финансовым соображениям», — говорит Панасенко. Объекты, реализация которых уже была начата, — высотные БЦ «Александрия», ЖК «Актер гэлакси», ЖК «Королевский парк» — не претерпели изменений, но новых подобных не будет, констатирует эксперт.

Претензии к генпланам есть и у общественности. Сочинский бизнесмен на условиях анонимности рассказал, что полноценных публичных слушаний проведено не было. Да и жить на стройплощадке ему, как и всем сочинцам, не хочется.

СОЧИ 24

---

Депутаты предложили вернуть имперский флагНазваны недобросовестные застройщики Краснодарского краяКиев выдвинул ультиматум ДонецкуВодозабор на реке Бешенка готов на 70 процентовРейтинг Обамы упал до рекордного минимумаТолоконникова защищает зеков ради пиараПод санкции США попали Сечин и КозакВ Грузии вербуют наемников для УкраиныУкраина перекрыла подачу воды в КрымДесятки тысяч армян вернутся в КрымУкраина сохраняет русский языкСаакашвили допросят по десяти деламКим Чен Ын показал младшую сестру