Сочи с рекордами и без

Рынок коммерческой недвижимости в его современном понимании начал формироваться в Сочи сравнительно недавно.

Наибольшим спросом по-прежнему пользуются небольшие офисные и торговые помещения, а высококачественные складские комплексы отсутствуют как класс. Пожалуй, лучше всего в городе развит гостиничный сегмент рынка коммерческой недвижимости, поскольку исторически Сочи обладает статусом курортной столицы России.

Прицел на средний класс

Сегмент офисной недвижимости в Сочи до недавнего времени был практически неразвит. Компании, работающие в городе, арендовали некачественные офисные помещения класса C и ниже. Как правило, это реконструированные помещения в административных зданиях и встроенно-пристроенные - в жилых домах.

Первые качественные офисные объекты появились в Сочи с вводом в 2003 году первого бизнес-центра класса В «Панорама» площадью 1,8 тыс. кв. м. Затем в 2006 году открылись бизнес-центры «Сокол» (1,1 тыс. кв. м), «Олимпийский» (7 тыс. кв. м), в 2008-м - «Gorky-центр» (2,9 тыс. кв. м) и офисное здание на Кубанской улице (6,2 тыс. кв. м). А офисные площади А-класса появились здесь только в прошлом году - в составе торгово-офисных центров «5 колец» (2,3 тыс. кв. м) и «Александрия» (2,1 тыс. кв. м).

По оценкам аналитиков Macon Realty Group, сегодня общий объем рынка качественных офисных площадей в Сочи составляет чуть более 23 тыс. кв. м. Из них на офисы класса А приходится 8% площадей, В-класса - 34%. Большую долю по-прежнему занимают офисные помещения категории С и ниже - около 58% рынка.

В настоящее время в городе возводятся еще по два бизнес-центра классов А и В общей площадью 46 тыс. кв. м и 9,9 тыс. кв. м соответственно. Реализация этих проектов должна завершиться к 2012 году, и объем предложения высококлассных офисов в Сочи достигнет отметки в 80 тыс. кв. м, увеличившись таким образом сразу в три раза. При этом на рынке значительно вырастет доля офисных площадей класса А - до 45%.

Сегодня наибольшим спросом у сочинских компаний, по данным экспертов, пользуются небольшие помещения площадью до 35 кв. м. При этом минимальная офисная площадь, предлагаемая в большинстве качественных объектов в аренду, составляет 50-80 кв. м. «Естественно, такая ситуация не способствует повышению спроса на помещения. В сочинских бизнес-центрах классов А и В сейчас свободно до 30% площадей. А с сентября прошлого года этот показатель для объектов В-класса увеличился более чем в шесть раз», - констатирует генеральный директор компании Macon Realty Group Илья Володько. По его словам, офисные центры класса А в этом отношении пострадали меньше: «На таких объектах уровень вакантных площадей практически не меняется, поскольку арендаторы, заинтересованные в офисах данного класса, даже несмотря на кризис освобождать их не готовы».

В последние годы, в связи с подготовкой к Олимпиаде-2014, в городе наблюдался достаточно высокий уровень деловой активности. Все больше компаний проявляли интерес к существующим офисным объектам, соответственно, росли арендные ставки. Максимум был зафиксирован в сентябре прошлого года - аренда офиса класса В стоила 2150 руб. за кв. м. Однако к январю этого года под влиянием кризисных экономических явлений платежеспособность арендаторов снизилась. Поэтому, чтобы удержать имеющихся и привлечь новых, собственникам офисных помещений пришлось пойти на снижение цен. Наименьшее снижение при этом также зафиксировано в сегменте офисов класса А - с сентября прошлого года арендные ставки здесь уменьшилась лишь на 7%, что связано с наличием в объектах данного класса стабильного пула арендаторов. Например, 40% офисных площадей комплекса «Александрия» арендуют представительство РЖД и подразделение олимпийского Оргкомитета. Эти организации арендовали помещения на перспективу, став своеобразными «якорями», формирующими высококлассный имидж бизнес-центра, и тем самым поддерживая высокий уровень арендных ставок.

Владельцам офисов класса В пришлось пойти на гораздо большие уступки арендаторам. В этом сегменте арендные ставки с сентября прошлого года снизились на 37%.

В целом же офисы класса А сдаются сегодня в Сочи по средней цене 2 650 руб. за кв. м, а класса В - 1 355 руб. за кв. м. Размер скидок по арендной плате может достигать до 35% от установленной изначально.

Проверено временем

Рынок торговой недвижимости Сочи долгое время наращивал объемы за счет увеличения количества некачественных площадей. По мнению экспертов, с 1962 по 2004 год в Сочи функционировал только один торговый объект, который (с некоторыми оговорками) можно назвать качественным - это ЦУМ (торговая площадь - более 5 тыс. кв. м). В 2004-м к нему прибавился небольшой торговый центр «Колизей» (1,8 тыс. кв. м). Более современные торговые комплексы появились в городе только в 2007-м, когда открылся торгово-развлекательный комплекс «Новый век» (4,3 тыс. кв. м) и торгово-офисного центра «Пять колец» (1,3 тыс. кв. м). В прошлом году в городе ввели в эксплуатацию еще два качественных объекта - «Московский ЦУМ» (3 тыс. кв. м) и торгово-деловой центр «Александрия» (13,8 тыс.). Таким образом, сегодня в Сочи функционируют всего шесть качественных торговых объектов.

В связи с этим дефицит предложения на сочинском рынке существовал всегда, поэтому арендные ставки на торговые помещения были завышены, а заполняемость сохранялась на высоком уровне. Ситуация еще больше обострилась после объявления Сочи столицей Зимних Олимпийских игр 2014 года. Однако в условиях кризисных экономических реалий с осени прошлого года активность ритейлеров несколько поуменьшилась. В результате заполняемость торговых помещений сократилась примерно на 10%. «В основном с рынка ушли слабые игроки, не имеющие внятных концепций, ассортимента и продуманной ценовой политики. В большинстве своем это небольшие местные компании, управляющие мультибрендовыми магазинами. Среди брендовых магазинов (в том числе управляемых по франчайзингу) федеральных сетей ситуация более стабильная, большинство таких арендаторов сохранили свои места. В среднем же сочинские торговые центры сейчас заполнены на 90%», - комментирует Илья Володько.

Так же как в офисном сегменте, в сфере торговой недвижимости Сочи сегодня прослеживается тенденция к уменьшению занимаемой одним арендатором площади. Наибольшим спросом пользуются помещения в 15-30 кв. м. Впрочем, применительно к крупноформатным магазинам этого сказать пока нельзя.

Ставки аренды торговых помещений с сентября 2008 года на сочинском рынке снизились в различных торговых центрах от 5% до 30%, и средняя цена аренды сейчас составляет 2 051 руб. за кв. м в месяц.

Местный дефицит

Санаторно-курортный комплекс Сочи, по данным компании BlackwoodReal Estate, сегодня включает в себя около 600 различных учреждений. При этом к категории 5* относятся всего четыре объекта на 400 номеров: гостиницы «Гранд Отель & SPA Родина» и «Гранд Отель Поляна», а также санатории «Черноморье» и «Одиссея». К классу 4* эксперты относят семь объектов в совокупности имеющих 1 131 номер. Среди них отели Marines Park Hotel, «Рэдиссон САС Лазурная Пик Отель» и др.

Половина гостиниц высоких категорий располагает небольшим номерным фондом - до 60 номеров. Менее 200 номеров имеют 30% гостиниц. Самая крупная городская гостиница - Marines Park Hotel - располагает 447 номерами.

«Стоимость проживания в отелях Сочи зависит от местоположения объекта, его категории, типа, а также перечня оказываемых услуг. Традиционно дороже всего номера в гостиницах и санаториях Центрального района. Дело в том, что здесь расположены не только основные городские достопримечательности (Дендрарий, Парк культуры и отдыха «Ривьера», Морской порт), но и большая часть курортной инфраструктуры - рестораны, кафе, аттракционы, музеи», - поясняет директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Real Estate Ольга Широкова. Чуть меньше, по ее словам, нужно платить за номер в гостинице в Хостинском районе, а стоимость проживания в Лазаревском и Адлерском районах ниже среднего уровня по Сочи, поскольку они расположены в отдалении от центра города.

Собственно, состав гостиничного сектора Сочи достаточно разнообразен. Он представлен как мини-гостиницами, так и пятизвездочными отелями, поэтому разброс цен в этом сегменте рынка наиболее значителен. Например, в сезон проживание в отеле «Виталина», имеющем категорию 2*, обойдется от 1 тыс. руб. с человека за стандартный номер, а апартаменты Ralph Lauren в пятизвездочном отеле клубного типа «Гранд Отель & SPA Родина» можно будет снять за 160 тыс. руб. в сутки.

По оценкам экспертов, дешевле всего обходится в Сочи проживание на базах отдыха: в среднем - 800 руб. в сутки за койко-место в стандартном номере и 1 100 руб. - в номере повышенной комфортности. Они отличаются минимальным набором мебели и, зачастую, отсутствием санузла. Гораздо больше придется платить за номера в домах отдыха и пансионатах: 2 100 и 2 750 руб. в сутки соответственно. Здесь к услугам отдыхающих - трехразовое питание, санузел, телевизор и холодильник в каждом номере.

Размещение в санаториях и оздоровительных комплексах в целом обходится не дороже, чем в пансионатах, однако, помимо гостиничного обслуживания, здесь предоставляют полноценный курс лечебных процедур и консультации врачей, которые обычно включены в стоимость. С учетом лечения средняя стоимость размещения в санаториях составляет 2 400 руб. в сутки за человека в стандартном номере и 3 300 руб. в номере повышенной комфортности.

По данным сочинской администрации, в июне этого года на курорте отдохнули 250 тысяч человек - это на 11% больше, чем в прошлом году. Наибольшим спросом у отдыхающих пользовался Лазаревский район. «Это отчасти связано с традиционно более низкой стоимостью размещения в этом районе. А вот спрос на гостиничные объекты Центрального и Адлерского районов сейчас ниже, - поясняет Илья Володько. - На начало июля средняя загрузка гостиниц в центре Сочи составила 85%. Причиной снижения спроса стала высокая стоимость размещения и опасения отдыхающих оказаться в эпицентре олимпийской стройки».

Девелоперам, планирующим инвестиции в курортный комплекс Сочи, эксперты рекомендуют дальше развивать направление качественного номерного фонда. При этом можно модернизировать существующие гостиничные номера или возводить новые качественные объекты с развитой инфраструктурой и единой концепцией. Причем и тот и другой путь вполне могут быть реализованы на базе существующих гостиничных комплексов - примеры реконструкции советских объектов в Сочи существуют. По мнению Ольги Широковой, при определении класса планируемых объектов необходимо учитывать перспективы развития города: «При всех позитивных изменениях, здесь происходящих, Сочи пока является дорогим городом. Поглотит ли рынок в перспективе большое количество отелей высокой категории, пока неизвестно».

СОЧИ 24

Источник: BYBANNER.COM

---

Депутаты предложили вернуть имперский флагНазваны недобросовестные застройщики Краснодарского краяКиев выдвинул ультиматум ДонецкуВодозабор на реке Бешенка готов на 70 процентовРейтинг Обамы упал до рекордного минимумаТолоконникова защищает зеков ради пиараПод санкции США попали Сечин и КозакВ Грузии вербуют наемников для УкраиныУкраина перекрыла подачу воды в КрымДесятки тысяч армян вернутся в КрымУкраина сохраняет русский языкСаакашвили допросят по десяти деламКим Чен Ын показал младшую сестру