У самого синего моря

В столице Зимних Олимпийских игр строится львиная доля всех коттеджных поселков Черноморского побережья России. Рынок малоэтажной недвижимости в Сочи - самый развитый в ЮФО.

Но у Сочи есть два прямых конкурента - Геленджик и Анапа. Власть в этих городах меняется не так часто, да и цена строительства застройщиков не так ужасает.

Всенародная популярность

Эти курорты пользуются большой популярностью у жителей России еще со времен СССР. Согласно данным статистики, ежегодно в Анапе и Геленджике отдыхают более 4 млн. человек. Солнце, воздух и вода – безотказные стимулы для приобретения дома на летний период, продолжающийся тут с мая по октябрь.

Так же как и в большинстве городов России, за исключением столичных, рынок коттеджного строительства в Анапе и Геленджике в зачаточном состоянии. В то же время, качественная индивидуальная застройка в этих городах преобладает, да и темпы ввода в эксплуатацию коттеджей впечатляют — в пересчете на одного жителя они оставляют далеко позади города-миллионники.

С рулеткой в руках

Главный фактор сегментирования рынка в курортных городах - удаленность от моря. В «бизнесе» это расстояние не должно превышать 350 метров, а вот в сегменте самого дорогого жилья предпочтительны собственная набережная и пляж. Однако такое разделение носит довольно условный характер. К примеру, коттеджный поселок, находящийся за пределами городской черты и на минимальном удалении от моря может позиционироваться в сегменте эконом-класса за счет более низкой стоимости земли.

Остальные факторы - цена и наличие инфраструктуры. Для эконом-класса ценовой диапазон составляет 9-16 млн. рублей, для бизнес-класса — 16-50 млн. рублей, а элитная недвижимость оценивается в суммы от 50 млн. рублей.

Мы строили, строили…

В общей сложности на Геленджик и Анапу сегодня приходится 11 организованных коттеджных поселков - 7 в Геленджике и 4 в Анапе. Из них готовых – по одному на каждый город, остальные строятся.

Большая часть поселков Геленджикского района относятся к сегменту эконом-класса. В этой ценовой категории представлены такие проекты как «Династия» (завершен), Green Wood, «Кедровая Роща» и «Гелиос» (строятся). Сегмент бизнес-класса включает в себя хорошо знакомую москвичам «Лемурию» и «Торик», а элитный проект всего один – это виллы в рамках апарт-отеля «Солнце».

Четыре объекта расположены в черте города, еще три – на расстоянии 10 км. от центра, в поселках Кабардинка и Дивноморское, в рамках названного по аналогии с Сочи «Большого Геленджика».

Все коттеджные поселки Анапы можно отнести к классу «эконом». Первый и уже завершенный проект — это поселок «Анапа-Хаус». Он представляет собой небольшой авторский проект из четырех коттеджей, у которого есть один существенный недостаток — от него до берега моря больше километра, но это вполне компенсируется ценой, по которой происходит продажа коттеджей – около 9 млн. рублей. Средняя цена по рынку, составляет сейчас 16 млн. рублей.

Коттеджный поселок на Пионерском проспекте Анапы, название для которого девелоперы еще не придумали, отличается от остальных не в лучшую сторону. Несмотря на то, что часть домов уже построена, объекты инфраструктуры пока не возводятся, на них денег у застройщика, в сложившейся ситуации, видимо, не хватает.

Еще один проект в черте города — это поселок таунхаусов на ул. 40 лет Победы. Здесь также не предусмотрено большое количество инфраструктурных объектов, но, несмотря на это, именно таунхаусы в Анапе сегодня пользуются наибольшей популярностью – при самой высокой цене предложения был достигнут и самый высокий уровень продаж.

Таунхаусы возводятся также и в поселке «Долина Солнца», расположенном к югу от Анапы в долине Сукко. Цены в данном проекте весьма демократичны. За 9,5 млн. рублей покупатель получает секцию в сблокированном коттедже площадью 211 кв. м. с двумя этажами, мансардой, лоджией и балконом, а также небольшой участок размером 0,6 соток.

Интернет, телеком и другие официальные лица

По результатам опроса среди потенциальных покупателей недвижимости в организованных коттеджных поселках Анапы, проведенном несколько месяцев назад специалистами MACON Realty Group, оптимальным набором элементов являются свободная планировка, высота дома в 1-2 этажа, просторные гостиная и кухня, несколько спален на верхних этажах, гараж на 1-2 машиноместа, цокольный этаж. В сегменте экном-класса покупатели предпочитают приобретать коттеджи площадью 150-200 кв. м на участках в 7-12 соток, а в более дорогих поселках – 300-400 кв. м на 15-40 сотках.

Как уже было отмечено выше, в Анапе наибольшим спросом пользуются таунхаусы. «Таунхаусы — один из недорогих типов загородной недвижимости, на который предъявляют спрос местные жители и средний класс из других регионов, который более чувствителен к цене», — поясняет Илья Володьков из MACON Realty Group. По этому показателю Анапа является единственным городом на побережье Черного моря, в котором таунхаусы более популярны, чем коттеджи.

Оснащение домовладения, согласно полученным данным, должно включать в себя сетевой газ, автономную систему отопления, централизованную канализацию и водоснабжение. О необходимости большого участка перед домом упомянуло большинство - 64% респондентов.

Свободную планировку отметили более половины опрошенных, социальную однородность жильцов и высокое качество отделочных материалов — только треть. Что касается параметров инженерной инфраструктуры, то для коттеджа или таунхауса, по их мнению, наиболее значимыми характеристиками являются автономная система отопления и выделенная линия для доступа в Интернет (по 100% опрошенных респондентов). 59% потенциальных покупателей считают необходимым наличие современных телекоммуникаций, 43% — спутниковое телевидение, 14% — центральное кондиционирование.

Если говорить о целях приобретения коттеджей, то в Анапе большинство покупателей рассматривает недвижимость для постоянного проживания, и только небольшая часть — в качестве «летней резиденции».

В Геленджике все наоборот. 65% покупателей — те, кто планирует пользоваться домом у моря только в летний период, а для постоянного проживания недвижимость приобретают лишь 5%. Остальные 30% – это инвестиционные покупатели.

Кризиснуло не по-детски

В 2008 году, по экспертным оценкам, было продано около 70% домовладений во всех коттеджных поселках Анапы. Однако с сентября 2008 года спрос на рынке исчез. Хотя, если верить статистике, ситуация там несколько лучше, чем в Геленджике. Но выжидательная позиция царит и в Анапе. Ведь покупку недвижимости на курорте – вне зависимости от целей - сложно отнести к разряду приобретений «первой необходимости».

Повлияла нестабильная экономическая ситуация и на девелоперов. Хорошо если кто-то из них только снизил темпы строительства и объявил о переносе сроков сдачи объекта. Многие просто закрыли работу по проектам в подготовительной стадии.

По мнению игроков рынка, Анапе пока повезло больше. Опять-таки за счет тех, кто планирует жить там постоянно. Да и строительство коттеджных поселков в недорогом сегменте оказалось правильной стратегией. «Этот сегмент в среднесрочной перспективе будет обеспечен спросом», — уверен руководитель MACON Realty Group.

Рынок же Геленджикского района, по оценкам экспертов, «оживет» и продолжит свое развитие не ранее 2012 года. Здесь к числу тормозящих выход из кризиса факторов эксперты относят высокие цены на коттеджи, а также функционирование основных объектов развлекательной инфраструктуры исключительно в летнее время.

СОЧИ 24

---

Депутаты предложили вернуть имперский флагНазваны недобросовестные застройщики Краснодарского краяКиев выдвинул ультиматум ДонецкуВодозабор на реке Бешенка готов на 70 процентовРейтинг Обамы упал до рекордного минимумаТолоконникова защищает зеков ради пиараПод санкции США попали Сечин и КозакВ Грузии вербуют наемников для УкраиныУкраина перекрыла подачу воды в КрымДесятки тысяч армян вернутся в КрымУкраина сохраняет русский языкСаакашвили допросят по десяти деламКим Чен Ын показал младшую сестру