«Инопланетяне» с планеты ЖКХ

Жилищный Кодекс РФ, статья 135 гасит: «Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме».

ТСЖ, как некоммерческая организация, обладает специальной правоспособностью. Содержание и объем правоспособности ТСЖ определяются в первую очередь Законами, ЖК РФ, ГК. В соответствии с приоритетом «Права», другие правовые акты правительства, министерств, региональные законодательные акты, не могут противоречить положениям и требованиям Законов и Кодексам РФ. В соответствии с законодательством РФ и международным правом, в случае, если правовой акт вступает в противоречие с нормами Закона или Кодекса, при решении вопроса применяется норма Закона или Кодекса.

Круг деятельности ТСЖ ограничивается как законодательством, так и Уставом ТСЖ, а положения и требования Устава должным образом должны соответствовать действующему законодательству. Высшим органом управления, как в ТСЖ так и ЖСК, является общее собрание членов товарищества, а председателю предоставляется право на реализацию положений Устава и решений общих собраний.
Но в последнее время администраторы, начиная с самых высоких уровней и заканчивая местными руководителями организаций ЖКХ, почему-то забыли о приоритетах «Права» и не редко предъявляют председателям требования и обязанности, которые выводят председателей из границ правового поля, обусловленных ЖК РФ, ГК РФ, уставом и решениями общих собраний.

За последние годы в ЖК РФ внесен целый ряд дополнений:
В ред. Федеральных законов от 31.12.2005 № 199-ФЗ, от 18.12.2006 № 232-ФЗ, от 29.12.2006 № 250-ФЗ, от 29.12.2006 № 251-ФЗ, от 29.12.2006 № 258-ФЗ, от 18.10.2007 № 230-ФЗ, от 24.04.2008 № 49-ФЗ, от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 03.06.2009 № 121-ФЗ, от 27.09.2009 № 228-ФЗ. от 23.11.2009 № 261-ФЗ, от 17.12.2009 № 316-ФЗ. Коснулись ли эти дополнения и изменения статей ЖК, где говорится о правах и обязанностях ТСЖ и ЖСК, где говорится о правах и обязанностях органов управления ТСЖ и ЖСК, где говорится о правах и обязанностях председателя—нет! Изменений нет.

Нет изменений и в статьях ЖК РФ: ст. 153 «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги»; нет изменений в ст. 154. «Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги»; нет изменений в ст. 155. «Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги», нет изменений и пунктах 5 и 6 этой статьи.

П.5-й. «Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управлении жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива».

П.6-й. «Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом».
Кроме этого, в своей деятельности ТСЖ и ЖСК, в соответствии с разделами V и VI ЖК РФ, руководствуются Уставом и решениями общих собраний и никто не вправе принуждать председателя брать на себя ответственность и обязанности не указанные в Уставе или не принятые решениями обшего собрания членов ТСЖ или ЖСК.

А современные проблемы во взаимоотношениях между председателями и руководителями организаций ЖКХ как раз и возникают тогда, когда руководители всеми способами пытаются вывести председателей из требований «Правового поля», которое законодательно ограничивает права председателей ТСЖ и ЖСК, хотят обязать председателя стать поставщиком услуг т.е. предпринимателем, который бы покупал и продавал энергоресурсы, абсолютно не понимая того, что занимаясь предпринимательской деятельностью ТСЖ и ЖСК сразу теряют особый статус некоммерческой общественной организации, которая имеет целый ряд налоговых льгот (исключений).

Потеря этой специальной правоспособности сразу приведет к изменению налогообложения, из-за этого ТСЖ и ЖСК обязаны будут оплачивать все налоги на весь денежный оборот как любое предприятие, что в самое короткое время обанкротит всю финансовую деятельность ТСЖ и ЖСК.
Тут как предупреждение можно привести ст. 16-ю Закона РФ «О защите прав потребителей»: п. 1-й. «Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме».

Законодатели для того и принимали сначала Закон о ТСЖ еще от 15.06.1996 г. №72-ФЗ , а потом и ЖК РФ, куда этот закон и вошел, с предоставлением особой правоспособности ТСЖ и ЖСК, чтобы собственники жилья за счет собственных средств содержали жилищный фонд, а не обеспечивали доходную часть налоговых органов.

Дело в том, что в подзаконных актах, постановлениях правительства, письмах и разъяснениях министерства регионального развития, довольно часто встречается фраза: «ТСЖ и ЖСК могут быть» ..., то абонентом, то поставщиком услуг, то исполнителем услуг и т.д. Первое, что надо уяснить, что само выражение «МОГУТ БЫТЬ» не обязывает ТСЖ и ЖСК – «БЫТЬ», т.е. являться в обязательном порядке, а совсем наоборот: могут «быть», а могут и не «быть» – это вам любой юрист подтвердит.

Многообразие в обустройстве многоквартирных домов позволяет говорить о том, что в общедолевой собственности членов ТСЖ могут находится миникотельные, бойлерные, ветровые или солнечные электрогенерирующие установки, солнечные батареи подогрева воды и т.п., т.е. такое оборудование многоквартирных домов ( что уже давно существует в мировой практике), которое позволяет таким ТСЖ или ЖСК самостоятельно в какой то степени предоставлять самим себе коммунальные услуги.
Не зря законодатели в соответствии с частью 1 статьи 4-й, Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установили, что до приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу и Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ.

Об этом же говорится в письме Минрегиона РФ от 13.02.2007 г. №2479-РМ/07 «О применении п.8-го Постановления №307. «....Таким образом, согласно положениям вышеприведенных норм гражданского и жилищного законодательства Российской
Федерации установлен приоритет Жилищного кодекса», но дальше составитель письма начинает противоречить тому же приоритету Жилищного кодекса.

Ведь ЖК РФ статьей 162 «Договор управления многоквартирным домом» установил в пункте 9-м. «Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса».

Так, уважаемые, господа «инопланетяне» с планеты ЖКХ нет ни в У,ни в VI разделах ЖК того, чтобы ТСЖ или ЖСК был поставщиком коммунальных услуг для собственников жилья. Да, председателю предоставляется право заключать договоры в интересах членов и не членов ТСЖ или ЖСК, но это далеко не означает, что после заключения договора он становится поставщиком и исполнителем услуг, а также несет всю полноту ответственности в соответствии с положением 307-го Постановления, гл.IX «Ответственность исполнителя и потребителя»:
Ст. 75. «Исполнитель несет установленную законодательством РФ ответственность за нарушение качества и порядка предоставления коммунальных услуг».

Ст.76. Исполнитель несет установленную законодательством Российской Федерации ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу потребителя, а также лицам, совместно проживающим с ним, вследствие не предоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества независимо от его вины.

Исполнитель освобождается от ответственности за ухудшение качества коммунальных услуг, если докажет, что оно произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязательств со стороны контрагентов исполнителя или действия (бездействие) исполнителя, включая отсутствие у исполнителя необходимых денежных средств.

Если это относится и к председателю подписавшему договор в интересах жителей, то это может означать только одно, что «инопланетяне» с планеты ЖКХ поставили своей целью уничтожение в жилищной сфере такой правовой формы как ТСЖ и ЖСК.

Я обращаюсь к землянам: «Как вы думаете, согласится хоть один председатель ТСЖ или ЖСК оставаться председателем, когда он должен нести ответственность за то к исполнению или производству чего (этих услуг) он абсолютно не имеет никакого отношения?» А как эти коммунальные услуги предоставляются практически, земляне знают, что:
- газ есть, если его привезут.
- электричество отключают, когда хотят.
- вода может быть, а может и нет.
- тепло у одних есть, у других нет, потом наоборот.
Но это знают только земляне, а «инопланетянам» с планеты ЖКХ об этом ничего не известно, поэтому своими постановлениями они стремятся «стрелочником» назначить землянина – председателя и ЖСК и ТСЖ, разве можно «инопланетянам» нести всю полноту ответственности, за то, что ими устроено на земле – они ведь «инопланетяне» с планеты ЖКХ. Кто же с них спросит? А председатель он наш земной – вот пусть и отвечает за грехи «инопланетян».

Просто любопытство раздирает, спустятся ли когда-нибудь эти «инопланетяне» с планеты ЖКХ на нашу грешную землю. Или найдется хоть кто-то, кто вернет «инопланетян» на землю и заставит их самих решать проблемы ЖКХ, а не переваливать на председателей ТСЖ и ЖСК?
Теперь обратимся к нашим многоуважаемым «ТЕПЛОСЕТЯМ» с таким замечанием: «Теплосети» получают доход только от того, что эксплуатируют внутренние сети многоквартирных домов, которые им не принадлежат и ими не обслуживаются.

Чтобы было более доходчиво и понятно приведу пример межгосударственных отношений, который у всех на слуху. За транзит энергоресурсов через территорию других стран, страна-поставщик этих ресурсов платит немалые суммы со своих доходов за продажу энергоресурсов.

А наши взаимоотношения с «теплосетями» чем отличаются? (Естественно, только масштабами). То есть все расходы по содержанию внутренних сетей ложатся на жителей, а доходы от эксплуатации этих сетей получают «теплосети» (т.е. «инопланетяне»). Это ли не парадокс? Тем более, что через обратную сеть часть нагретого теплоносителя возвращается поставщику. В связи с этим поставщик имеет возможность уменьшать затраты на повторный подогрев теплоносителя и его подпитку. В недалеком прошлом, при заключении договоров на поставку тепла в дома ЖСК, в договорах на поставку тепла, устанавливался процент от доходов теплосетей в размере 2-3% для возврата на счет ЖСК за эксплуатацию внутридомовых сетей, являющихся собственностью ЖСК. Об этом все благополучно забыли. Но что изменилось в этих взаимоотношениях – ничего!

Теперь об угрозах руководителей предприятий ЖКХ по отключению или ограничению подачи энергоресурсов, и здесь господа-«инопланетяне» ссылаются на 307-е Постановление. По-видимому, на планете ЖКХ не принято дочитывать документы до конца. А вот в 85-й статье 307-го Постановления Правительства говорится: «Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) потребителям, полностью выполняющим обязательства, установленные законодательством РФ и договором, не допускаются».

Как это соотносится с заявлениями «инопланетян» с планеты ЖКХ, угрожающим ТСЖ или ЖСК отключать подачу ресурсов, если в многоквартирном доме есть 3-4 злостных неплательщика, а 80-90 исправно платят?

Мало того, о запрете на приостановление подачи энергоресурсов в многоквартирные дома указывается в Письме Минрегиона от 29 ноября 2007 г. № 21492-СК/07, которое еще и ссылается на решение Верховного Суда РФ, утвержденное постановлением Президиума ВС РФ от 7 марта 2007г., где конкретно говорится, что теплоснабжающая организация не имеет права приостановить или прекратить подачу тепловой энергии в многоквартирный дом, если созданное в нем ТСЖ или ЖСК имеют задолженность по оплате перед теплоснабжающей организацией.

Эти решения указывают на то, что в проблемах борьбы с неплательщиками разрешается применять только персонально направленные мероприятии по отключению злостного неплательщика и то после проведения определенных процедур.

Удивление вызывает и то, с какой легкостью «инопланетяне» с планеты ЖКХ в одностороннем порядке прерывают договорные отношения. Просто вызывают председателя и прямо заявляют, что договор с жильцами или с председателем разорван, заключайте новый договор. Их абсолютно не волнует то, что вопросы заключения и расторжения договоров регулируются гражданским законодательством. В статье 523 Гражданского Кодекса об одностороннем отказе от исполнения договора поставки говорится следующее:
-1. Односторонний отказ от исполнения договора поставки (полностью или частично) или одностороннее его изменение допускаются в случае существенного нарушения договора одной из сторон (абзац четвертый пункта 2 статьи 450).

В силу положений абзаца второго пункта 1 статьи 546 и пункта 3 статьи 523 ГК РФ энергоснабжающая организация наделена правом на односторонний отказ от исполнения договора энергоснабжения только в одном случае - при неоднократном нарушении абонентом, являющимся юридическим лицом, сроков оплаты полученной энергии (при этом законом или иными правовыми актами данное право энергоснабжающей организации на односторонний отказ может быть исключено или ограничено путем установления порядка реализации данного права)..."
П.2-й, ст.450 «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».

В заключение о нашем, земном – о председателе хочется замолвить слово. На сколько работа председателя тяжелая, ответственная, многообразная и настолько же неблагодарная. В каждом доме найдется несколько злых «языков», которым никогда не угодишь – и нет от них никакой защиты. В каждом доме есть несколько злостных неплательщиков – и никуда ты их не выселишь. В каждом доме обязательно есть несколько «умников», по мнению которых председатель все делает не «так», но от просьб «сделай, пожалуйста, так» – бежит без оглядки. Правление собрать и то проблема. А уж собрать полноценное общее собрание – это мучение.

Но самое тяжелое и ответственное это взаимоотношения с руководителями и администраторами предприятий. В высоких московских кабинетах рождаются постановления, которые чаще всего очень далеки от реалий провинциальной жизни. Только один пример: «Жителям дается право на выбор энергоснабжающих организаций» – из кого выбирать, господа-«инопланетяне»??? Горгаз – один. Водоканал – один. Теплосеть – одна.

А вот председатель-женщина пенсионерка, в возрасте за 60 лет (да хоть и меньше), должна являться поставщиком коммунальных услуг для многоквартирного дома и одновременно отвечать за качество этих услуг. Правомерно ли одним указанием решать столичные и провинциальные проблемы?

СОЧИ 24

Источник: Газета "Туапсинские новости"

---

Депутаты предложили вернуть имперский флагНазваны недобросовестные застройщики Краснодарского краяКиев выдвинул ультиматум ДонецкуВодозабор на реке Бешенка готов на 70 процентовРейтинг Обамы упал до рекордного минимумаТолоконникова защищает зеков ради пиараПод санкции США попали Сечин и КозакВ Грузии вербуют наемников для УкраиныУкраина перекрыла подачу воды в КрымДесятки тысяч армян вернутся в КрымУкраина сохраняет русский языкСаакашвили допросят по десяти деламКим Чен Ын показал младшую сестру